– Det er mange leverandører av byggautomasjon, men i prinsippet er de ganske like. Utviklingen mot mer helhetlige løsninger er positiv, men det er variasjoner på hvordan totalentreprenøren løser prosjektet. – På de fleste av våre eiendommer er det leietakerne selv som har hovedansvaret for driften. Med mer komplekse installasjoner settes det større krav til nødvendig kompetanse, sier Jan Egil Aanes, forvaltningssjef i Fabritius Gruppen. Fabritius jobber med utvikling, forvaltning og langsiktig eie av eiendom på Østlandet. I tillegg over 240.000 kvadratmeter lagerareal under forvaltning har selskapet en av de største tomtebasene for lager- og logistikkeiendom med nærhet til Oslo. Selskapet har lenge satset på byggautomasjon, og jobber tett sammen med leietakerne for å finne de beste tekniske løsningene. Jan Egil Aanes, forvaltningssjef i Fabritius Gruppen.[/caption] – Vi jobber med oppføring av lager- og logistikkbygg basert på spesifikasjoner fra nye leietakere. Slike prosjekter starter med tett dialog med leietaker for å kartlegge ønsker og spesifiseringer. Kundene kan ha behov for alt fra et vanlige tørrlager til lager tilpasset museumsgjenstander eller medikamenter med strenge krav til temperatur og fuktighet. Det er store forskjeller på hva leietakerne ønsker, og instrumentering må tilpasses spesifikasjoner for hva bygget skal brukes til, sier Aanes. Aanes kommer fra GK og har en master i integrert bygningsteknologi fra Høgskolen i Narvik og en bachelor i energi og miljø i bygg fra Høgskolen i Oslo. Han jobber til daglig med byggautomasjon, miljøsertifiseringer og tiltak for å heve energieffektiviteten på porteføljen. Økende kompleksitet krever kompetanse Lager- og logistikkbygg, som andre bygg, har gjennomgått en rivende utvikling de siste årene. Aanes har sett hvordan kundenes ønsker og behov har endret seg i takt med tekniske nyvinninger. – Det har skjedd veldig mye innen lagerautomasjon de siste årene. Det er vanligvis leietaker som står for investeringer i interne løsninger som lagerautomasjon og roboter, men vi må uansett samarbeide i tidligfase for å sørge for at bygget er tilpasset ulike tekniske behov og lovkrav, samt at leietaker kan være trygg på stabil og sikker drift. De tekniske løsningene som velges avhenger blant annet av hva som lagres, hvordan varen skal sendes videre og omløpshastighet. Det er ikke nødvendigvis slik at det er god lønnsomheten i store automasjonsinvesteringer for alle, men vi ser at en stadig større del av kundene våre ønsker dette. Med store variasjoner i de tekniske installasjonene kan det oppstå utfordringer i driften. – På de fleste av våre eiendommer er det leietakerne selv som har hovedansvaret for driften. Med komplekse installasjoner krever det også i større grad at de som skal drifte systemene har den nødvendige kompetansen noe vi ser at leietakere i stadig større grad har god kontroll på internt. Der det er behov prøver vi å bistå med vårt kontaktnett og egen kompetanse, sier Aanes. Positiv utvikling mot helhetlige systemer Glenn Søderberg, driftsleder i Fabritius, er stort sett fornøyd med de tekniske installasjonene og data som kan hentes ut. – Det er mange leverandører av byggautomasjon, men i prinsippet er de ganske like. Utviklingen mot mer helhetlige løsninger er positiv, men det er variasjoner på hvordan totalentreprenøren løser prosjektet. I dag er de fleste tekniske installasjoner samlet i toppsystemet og vi kan overvåke og styre systemene fra skyløsninger. Slike løsninger fungerer veldig bra. Hvordan balanserer dere behovet for driftssikre løsninger og data fra trådløse nettverk? – Vi har prøvd ulike sensorteknologier, blant annet små brikker som monteres i rommene eller på enkelte installasjoner. Vår erfaring var at dette overlappet med tradisjonell automatikk. Samtidig så vi at siden alle nye bygg er tette, kan det bli vanskelig å få signal uten å montere forsterkere. Fordelen med trådløse sensorsystemer er at man enkelt kan sette opp nye punkter for loggføring av temperatur eller annet på tekniske installasjoner i sanntid, men i store eiendommer tror jeg ikke teknologien er moden ennå, sier Søderberg. Glenn Søderberg, driftsleder i Fabritius.[/caption] Bruker totalentrepriser Fabritius benytter entrepriseformen totalentreprise basert på NS8407 ved oppføring av lager- og logistikkbygg. – Byggeprosjektene organiseres som samarbeidsprosjekter mellom leietaker, totalentreprenør og oss. Målsettingen er å få optimale prosjekter for leietakerne, både bruksmessig og prismessig. Basert på mange års erfaringer med utvikling og bygging av lager- og logistikkbygg har vi utarbeidet egen prosjektbeskrivelse. Prosjektbeskrivelsen tilpasses det konkrete prosjektet og legges til grunn ved kontraktsignering. Denne innehar en rekke funksjonskrav i forhold til hvordan anleggene skal instrumenteres, hva som skal vises i toppsystemet, brukertilgang samt hvilke alarmer og punkter som skal vises i systemet. Dette handler blant annet om driftssikkerhet og at vi skal ha enkel tilgang til de forskjellige byggene gjennom skyløsningen. Videre er det viktig for oss som byggherre og gårdeier å ha tilgang til å hente ut data i forbindelse med rapportering og analysering av forbedringspunkter knyttet til energieffektivitet og bærekraft. Søderberg forteller at oppfølgingen av kravene i standardene er helt avhengig av byggeledelsen. – Entreprenøren har ofte egne tanker rundt beskrivelsen som kan tolkes på flere måter, men stort sett får vi det vi har bestilt. Jeg mener bransjen er blitt flinkere til å levere bedre løsninger. Det er det mange forklaringer på, men nå er det i mye større grad en underentreprenør som leverer ‘’alt’’ og har ansvaret for automasjon i stedet for flere aktører som skal levere litt hver. Dette gir langt færre grensesnitt og en får mere kompatible systemer. I dag kan man også bruke en underleverandør for alt av automasjon. Da har man et kontaktpunkt og mindre rom for misforståelser, sier han. Flinkere på prøvedrift Han har også sett at underleverandørene i prosjektene er bedre samstemt og at totalentreprenøren er blitt flinkere til å gjennomføre prøvedrift. – At fagene er samstemte om løsningene har stor innvirkning på prosjektet. Det er også økt fokus på systematisk ferdigstillelse, testkjøring og fullskalatester. Videre bruker vi prøvedriftsperioden sammen med entreprenøren aktivt for å lukke avvikspunkter fortløpende. Da kan man luke ut barnesykdommer på et tidlig tidspunkt, samt gjøre nødvendige justeringer for at brukere skal få et mer optimalisert bygg. Om du ser på hvor komplekse byggene er blitt er det relativt lite problemer rundt de tekniske installasjonene. – Vi har best erfaringer med prosjekter hvor vi har en leverandør på alt av automasjon. Da blir systemene mer rendyrket og man slipper uklare grensesnitt, avslutter Søderberg.