Illustrasjon: ITBaktuelt/Pixabay

Sluttoppgjøret – unngå disse 7 feilene

Innsigelser, krav, protest og realitetsdrøftelser

0

Advokat Helge A.Tryti vil gi ITBaktuelts lesere viktige juridiske innspill om ulike entrepriser og kontrakter.

Dette er den fjerde artikkelen i en serie om juridiske sider i byggebransjen som blir publisert her på ITBaktuelt.

  1. Entreprenørens sluttoppgjør
    Utformingen av sluttoppstillingen med sluttfakturaen må være formelt riktig for at entreprenøren ikke skal gå på unødvendige tap.I sluttfakturaen må alle entreprenørens krav fremkomme av med mindre det er tatt formelt forbehold på enkelte konkrete poster. Dette klarer de fleste.Den mest vanlige feilen er at entreprenøren glemmer å gjenta et krav om tillegg som partene har tvistet om underveis i prosjektet. Fremgår det ikke av entreprenørens sluttoppgjør at han fastholder et tilleggskrav som byggherre tidligere har protestert på, er dette tilleggskravet bortfalt («prekludert»).
  2. Byggherrens innsigelse til sluttoppgjøret
    Byggherre må protestere på de feil han mener foreligger i sluttoppstillingen som fra entreprenøren.I tillegg må byggherre fremme sine motkrav og eventuelt krav om dagmulkt innen den to-måneders fristen som gjelder i NS-kontraktene. Denne fristen er absolutt. Senere fremsatte innsigelser og motkrav kan avvises selv om de er aldri så riktige. Dette går normalt greit.Byggherre har imidlertid lett for å glemme at selv om han både muntlig og skriftlig har avvist et tilleggskrav under prosjektets gang, må han i sin innsigelse til sluttoppgjør presisere at han opprettholder sin innsigelse på aktuelle tillegg. Gjør han ikke det, har entreprenøren rett til å betrakte den tidligere protesten som revurdert i forbindelse med mottagelse av sluttoppgjøret og har nå frafalt denne innsigelsen. På den måten skal det tillegget som partene har diskutert berettigelsen av gjennom hele prosjektet bli å betrakte som akseptert ved at protesten ikke er gjentatt innen fristen for innsigelse til sluttoppgjør. En henvisning til at dette var en ren forglemmelse – og at det måtte byggherre forstå – vil i alle normale tilfeller ikke nå frem.Når sluttoppgjøret er fremsendt og fristen for innsigelser utløpt, skal den eventuelle uenighet som er mellom partene være definert.
  3. Entreprenøren har varslet et krav om tillegg for sent
    I noen tilfeller vil entreprenøren ikke ha varslet sitt krav om tillegg innen den frist som følger av kontrakten. Da har byggherre rett til å nekte å betale tillegget selv om partene er enige om at det ikke er en del av kontraktsforpliktelsen.Her må entreprenøren vite at i de fleste NS-kontraktene har ikke byggherre rett til å kreve tillegget avvist fordi det er fremmet for sent med mindre byggherre innen den samme strenge frist («uten ugrunnet opphold») har presisert at han anser kravet som tillegg som prekludert (tapt) fordi det er varslet for sent.Tabben entreprenøren gjør er at han ikke med en gang «torpederer» byggherres krav om å avvise tillegget på grunn av for sen varsel med at byggherre ikke har «kontret» på varslet. Har entreprenøren varslet for sent, men byggherre ikke har påberopt seg for sent varsel – har byggherre mistet retten til å påberope seg preklusjon som grunnlag for å avvise tilleggskravet. Da må tillegget avgjøres på faktisk grunnlag – om det er et berettiget tillegg eller ikke.
  4. Byggherre har protestert på et tilleggskrav for sent
    Her gjør fryktelig mange entreprenører feil – de varsler ikke byggherre om at de anser tillegget som godkjent ved at byggherre ikke besvarte varselet om tillegg i tide. Tvert imot – entreprenøren purrer på svar.Entreprenøren bør varsle riktig – entreprenøren har rett til å sette en «rimelig» svarfrist (normalt fra 3 – 14 dager) – og han har rett til å avslutte enhver videre diskusjon om tilleggets berettigelse dersom byggherres protest er kommet for sent. Han må imidlertid opplyse til motparten i tide at protesten anses kommet for sent (prekludert).
  5. Realitetsdrøftelser
    Har partene gått i en realitetsdrøftelse om et tillegg som er varslet for sent eller protestert på for sent – og ikke tatt forbehold om å påberope seg preklusjon om partene ikke blir enige – kan fort retten til å påberope seg fristoversittelsen være tapt. Ved å gå inn i en uforbeholden realitetsdrøftelse anses begge parter å være enige om at alle frister er overholdt.Det samme gjelder dersom for eksempel byggherre har fått avvist et tillegg under byggeprosessen fordi det er varslet for sent (prekludert), men likevel går inn i en realitetsdrøftelse på kravets berettigelse i en sluttoppgjørsdiskusjon.Det innebærer ikke at partene skal være redde for å diskutere prekluderte krav for eventuelt å bli enige. Det er bare at den som vil beholde retten til å påberope seg preklusjon må varsle i sluttoppgjørsmøtet om at han tar forbehold om å påberope seg preklusjon og fortrinnsvis bekrefte forbeholdet i en etterfølgende e-post etter møtet av hensyn til bevissikring.Høyesterett har i en dom fra 1984 fastslått betydningen av «uforbeholden realitetsdrøftelse» hvor en byggmester ble ansett til å være ansvarlig for en reklamasjon selv om reklamasjonen var fremmet 3 ½ år for sent. Høyesterett begrunnet resultat med at byggmesteren hadde gått inn i en realitetsdrøftelse om reklamasjonen. Derved hadde han akseptert reklamasjonen som rettidig fremkommet.
  6. Frist til å ta rettslige skritt
    Dersom entreprenøren har omtvistede krav om tillegg må han i de fleste NS-kontrakter ta ut forliksklage eller stevning innen 8 måneder fra overtagelsesforretningen er holdt. Etter dette tidspunkt vil alle omtvistede tilleggskrav være tapt (prekludert).Dersom partene imidlertid etter dette tidspunkt går inn i en realitetsdrøftelse, vil et slikt prekludert tilleggskrav kunne bli «gjenopplivet».
  7. 3-måneders frist til å ta ut stevning
    Dersom entreprenøren har tatt ut en forliksklage innen 8-måneders fristen nevnt over, vil saken normalt bli innstilt uten realitetsbehandling. Da begynner det en ny frist å løpe – entrepren må ta ut stevning for tingretten innen 3 måneder. Venter han lengre vil kravet på det omtvistede tillegget være falt bort som prekludert.

Disse 7 typiske feilene illustrer hvor lett det er å gjøre feil og det illustrerer hvor viktig det er for økonomien å ha den nødvendige formalkunnskap om kontrakten man inngår.

Artikkelen er skrevet av Helge A. Tryti, Codex Advokat Oslo AS, og er hentet fra boken «PROSJEKTLEDERENS HÅNDBOK I NS-KONTRAKTER» som kan bestilles på www.entrepriserettsadvokater.no.

Artikkel 3 – Dekning av forseringskostnader

Artikkel 2 – Hovedentreprenørenes spesielle avvik fra NS-standardene
Artikkel 1 – Underentrepriser ute av balanse, mener Helge A. Tryti