Det grønne skiftet har skutt fart i forkant av utrullingen av EUs taksonomi. Taksonomien som definerer bærekraftige prosjekter i en rekke bransjer stiller også strenge krav til bygg- og eiendomsbransjen. KLP Eiendom jobber nå aktivt med ulike teknologiske løsninger som skal gjøre det enklere å samle data og kartlegge hva som kan klassifiseres som bærekraftig.
– Vi har jobbet mye med innsamling av data og styring av de tekniske anleggene i eiendommene. For å få til dette har vi blant annet etablert et eget IT-miljø som skal utvikle programvareløsninger. Vi ønsker å integrere ulike systemer innen teknisk drift, energioppfølging og økonomi for å tilgjengeliggjøre data, både internt og for leietakerne, på en felles plattform. Dette er løsninger som vi håper vil gi oss store fordeler i årene som kommer, sier Kristian Strømmen, leder for bærekraft i KLP Eiendom.
Saken fortsetter under bildet:
Strømmen er utdannet master i energi og miljø fra NTNU og jobber til daglig med «proptech» og bærekraft i KLP Eiendom. Selskapet eier over 2,2 millioner kvadratmeter eiendom, med en eiendomsverdi på drøye 83 milliarder kroner.
Samarbeid med oppstartsbedrifter
Selskapet har samarbeidet med en rekke oppstartsselskaper for å kartlegge hvilke tjenester og teknologier som kan være nyttige.
– Vi samarbeider med ulike aktører for å utnytte dataene vi samler inn, og har snakket med mange ulike oppstartsselskaper gjennom årene. Vi bruker blant annet ProptechOS, og samarbeider med Airtight, et selskap som ble kjøpt opp av Airthings. Airthight trykkmåler byggene og finner differansen mellom ute- og innetrykket for å avdekke og motvirke lekkasjer i fasaden. Dette har vært et spennende prosjekt vi har vært med på fra en tidlig fase.
– Vi bruker også digitale modeller i planlegging og oppføring av bygg, og har gjennomført visninger i VR-modeller. Det er ingen tvil om at digitale modeller og BIM er kommet langt, men det er fortsatt en utfordring å ta modellen videre inn i driftsfasen. Der ligger det fortsatt et potensiale vi og bransjen kan utnytte bedre, sier han.
Strømmen peker på datainnsamling og analyse av «big-data» som fundamentale teknologiske utfordringer.
– Vi er bevisste på at vi ønsker å samle inn mest mulig data selv. Vi har testet selskaper som har gjort innsamling av data med eget utstyr, men ser at om vi eier utstyret og dataene selv og gjør de tilgjengelige for andre, gir dette større fleksibilitet for testing. Jeg tror fremtiden ligger i å ta større kontroll over egne data, sier han og fortsetter:
– Oppfølging av prosjekter innenfor ny teknologi og «proptech» er tidkrevende og krever kompetanse. Vi opprettet derfor en egen stilling for innovasjon og brukeropplevelser for å håndtere prosjektene. Dette avlaster driftsorganisasjonen, og gjør det enklere å evaluere resultater og ta med erfaringene inn i nye prosjekter.
Saken fortsetter under bildet:
Jungel av teknologi
Strømmen forteller om en jungel av teknologiske løsninger og at det er vanskelig å finne ut hva som er funksjonelt og gir verdi.
– Innenfor byggautomatisering er det mange leverandører som selger løsninger som er «AI-styrt», basert på datainnsamling fra sensorer og eksempelvis værdata, men når vi prøver å forstå teknologien er det ofte veldig vanskelig. I mange tilfeller presenteres det en «svart boks» som gjør det vanskelig for oss å forstå hva teknologien faktisk gjør.
– Selv om det er mye spennende teknologi er det fortsatt en utfordring å finne de produktene og tjenestene som faktisk forbedrer vår driftshverdag, eksempelvis i form av redusert energibehov eller en enklere drift. Det er mange som samler inn og presenterer data, men det er fortsatt en utfordring å ta dataene videre, sier han.
Bærekraftsrapportering og taksonomien
Som et datterselskap av KLP pensjonsforsikring, et stort finansielt selskap som blir omfattet av taksonomien, jobber de nå med å forberede seg på de nye kravene.
– Vi rapporterer via morselskapet, og får god hjelp til å tolke hvordan aktivitetene skal kategoriseres og måles. Her er det fortsatt mange utfordringer som må løses, eksempelvis nasjonale energirammer. Kravet om energieffektivitet i nye bygg viser til et energibehov som er minst 10 prosent lavere enn nær-nullenergi nivå (NZEB), men denne standarden er ikke definert i Norge, sier han.
Krever tverrfaglig arbeid
Strømmen mener bærekraftsrapportering stiller helt nye krav til tverrfaglig samarbeid.
– Selv om vi har jobbet med ESG-rapportering lenge, vil vi med taksonomien måtte koble miljødata sammen med økonomiske data på en ny måte. Vi må i større grad samarbeide med de som jobber med økonomi siden bærekraft skal kobles mot pengestrømmer og investeringer. Når vi får et rapporteringskrav fra neste år, holder det ikke å ta tak i dette ved årsrapporteringen. Vi må allerede nå begynne å kategorisere aktiviteter og tilrettelegge for utdrag fra regnskapssystemet.
– Ellers innenfor bærekraftsrapportering så jobber vi med å kartlegge klimagassutslipp fra oppføring av eiendom, ombyggingsprosjekter og drift. Vi har forpliktet oss til å redusere utslippene i tråd med den reviderte Paris-avtalen, og beregning av utslipp fra hele driftsfasen, inkludert «scope 3», er et forholdsvis nytt tema innen eiendomsbransjen. Det er mer enn nok utfordringer å ta tak i, sier han.
Simulerer energibruk
At bygg bruker mer energi enn beregnet i prosjekteringen er godt dokumentert. KLP jobber derfor med simuleringer for å analysere den reelle energibruken.
– I de aller fleste tilfeller er den reelle energibruken høyere enn de standardiserte beregningene som utarbeides i prosjekteringen. For å få kunnskap om forventet energibruk henter vi inn simuleringsfiler fra prosjekteringen og energimerkingen, og tilpasser disse til den faktiske bruken av eiendommen. Dette gjør det lettere å se om det er avvik fra beregninger og det som faktiske blir målt, sier han og fortsetter:
– Da kan vi også gjøre forenklede beregninger av energitiltak direkte i simuleringen uten å benytte rådgivere. Dette er et veldig godt verktøy for å analysere energibruk.
Vanskelig å redusere energibruken under pandemien
Pandemien og endret bruk av eiendommene har gitt et ekstra lag med utfordringer.
– Også i perioder med utstrakt bruk av hjemmekontor forventer leietakerne at kontorene skal stå tilgjengelig og klar for bruk til enhver tid. I praksis må vi kjøre tekniske anlegg tilnærmet som normalt, og får derfor ikke redusert energibruken så mye som vi kanskje hadde forventet.
Strømmen forteller at det er vanskelig å kjøre bygg på sparebluss.
– Om det sitter en håndfull personer på jobb må ofte ventilasjonsanlegget gå i hele bygget. Det er også kommet klare anbefalinger om at man bør ventilere med normale luftmengder fordi det er med på å redusere smittefaren. Vi er derfor tilbakeholdne med å redusere ventilasjon siden vi vet det kan være folk på kontoret, sier han.
Må ta kontroll på egne data
Han tror at vinnerne innen bruk av «proptech» er aktørene som forstår at man må ta eierskap over infrastruktur og data.
– Generelt tror jeg bransjen må bli mer bevisst på viktigheten av kontroll på egne data og investeringer i egen infrastruktur. Om man har eierskap og intern kompetanse blir det enklere og billigere å slippe andre til for å teste fremtidens løsninger, avslutter Strømmen.
