OBOS Manglerud, med godt inneklima og energieffektivitet

Publisert 20. april 2021

Flere eiendomsselskaper øker sine ambisjoner. Deres ønsker om å oppnå mer bærekraftige og klimavennlig løsninger ved valg av teknologi er åpenbare. De ønsker å tilby leietagerne bedre inneklima og lavere felleskostnader. Tekst: Arne Eggen ITBaktuelt presenterer i dag et av de engasjerte eiendomsselskapene og en av deres innleide faglig ressurser. Byggherren OBOS Eiendom OBOS Eiendom er et av Norges største eiendomsselskap som driver utleie og utvikling av næringseiendommer i Oslo, Trondheim, Stavanger og Bergen. Bygningsmassen omfatter rundt 600.000 kvm, hvorav kjøpesentrene utgjør 20 %. Kjøpesentrene eid av OBOS Eiendom er Lambertseter, Tveita, Manglerud, Tasta, Sandaker, Holmlia og Oppsal. OBOS Eiendom er 100% eiet av OBOS. Manglerud senteret åpnet dørene 26. september 1966, og ble den gang betegnet som et av Norges største kjøpesenter. Siden 1966 har senteret vært gjennom flere ombygginger. Gode brukeropplevelser, bærekraft og energieffektivitet blir stadig mer viktig i selskapets ambisjoner. OBOS Eiendom har de siste 20 årene arbeidet systematisk med å optimalisere energibruken på sine eiendommer og kan dokumentere en nedgang på > 40 GWh/år. Manglerud Senter har vært en del av dette og fikk gjennom en utbygging i 2002 en del nye tekniske anlegg. I de siste årene har kjøpesenteret på Manglerud oppgradert sine tekniske installasjoner ytterligere for å forbedre sin energieffektivitet. Rådgiverbedriften Evotek AS og Øyvind Sandstad

Øyvind Sandstad i Evotek AS.[/caption] Vi har snakket med seniorrådgiver Øyvind Sandstad i Evotek AS om hva han har bidratt med hos OBOS Manglerud. Men først litt om hans arbeidsgiver Evotek AS. Evotek AS ble etablert i 2004 og tilbyr tverrfaglige rådgivningstjenester og energiledelse. Moderne næringsbygg med omfattende tekniske installasjoner krever samhandling. Ventilasjonsanlegg, varme- og kjøleanlegg, solavskjerming og lysanlegg skal virke sammen og kommunisere med SD-anlegget. Mange byggherrer erfarer at disse anleggene ikke fungerer når man skal over i driftsfasen. Evotek tilbyr derfor byggherrene beslutningsstøtte i valg av teknisk løsninger, utarbeidelse av kravspesifikasjoner og bistand ved ferdigstillelse og overtagelse. Av deres 18 høyt kvalifiserte ansatte finner vi Øyvind Sandstad. Han har sin utdannelse innenfor El-Kraft og har jobbet som leverandør av automatiseringsløsninger og som innleid prosjektleder og rådgiver i en årrekke. De senere årene har han i hovedsak vært engasjert med beslutningsstøtte for byggherrer - herunder utarbeidelse av tekniske beskrivelser, innkjøp av tekniske entrepriser, forhandlinger og kontrahering. Prosjekt OBOS Manglerud senter og nye algoritmer Vi spør Sandstad om hvilke problemer som forelå da han ble engasjert til å finne energieffektiviseringstiltak på Manglerud Senter i 2016. Han forteller at kartleggingen av de eksisterende tekniske installasjonene viste følgende:

Olje- og El-kjeler ble benyttet som lite bærekraftige varmekilder.
SD anlegget var foreldet og utgått på dato.
For små sirkulasjonspumper medførte problemer med fordeling av varme i bygget. Det var stadig behov for manuelle inngrep.
Misnøye over inneklima blant noen av leietagerne grunnet trekk ved inngangspartiene.

Disse forholdene lar seg løse, men medfører ofte relativt store investeringer. Hvordan få disse akseptert og finansiert? Valg av tekniske løsninger og algoritmer For å gjøre prosjektet mest mulig lønnsomt var det viktig å finne de tiltakene som kunne gi god inntjening og samtidig øke levetiden på de tekniske anleggene. På Manglerud senteret kom vi frem til følgende tiltak:

Ved å mengde-regulere varmeanlegget kunne returtemperaturen senkes, slik at det ble mulig å tilføre varme fra en varmepumpe.

En ny varmepumpe kunne avlaste eksisterende kjølemaskin, og samtidig levere kjøling til senterets isvannskrets, og varme til senterets varmeanlegg. Ved å dimensjonere varmepumpen riktig har butikker og serveringssteder nødvendig kjøling tilgjengelig hele året, samtidig som all overskuddsvarme utnyttes i fyringssesongen. Varmepumpen vil kunne være i drift 4.000 timer årlig.
SD-anlegget måtte oppgraderes. Alle automatikktavler ble bygd om med nye undersentraler og det ble installeres et nytt toppsystem. SD-anlegget styrer alle varme-, kjøle- og ventilasjonsanlegg, samt et snøsmelteanlegg som prognosestyres. Det vil si at anlegget er av store deler av året, og starter først med et lavt settpunkt når yr melder snø i løpet av de neste 12 timer. Overflatetemperaturen reguleres etter behov når det faktisk begynner å snø. Dette er styrt etter eSmeltÒ-prinsippet som er utviklet av EvoTek.

Det monteres frekvensomformere for de største ventilasjonsaggregatene, slik at luftmengden kan reduseres når det er lav personbelastning i senteret og lave utetemperaturer. I tillegg er det montert differansetrykkføler mellom parkeringshuset og senteret. Denne viser undertrykk i senteret som medfører at det strømmer store mengder kald luft inn i senteret når dører er i bruk. Ved å regulere hastigheten på avtrekksviftene, reduseres undertrykket. Dette gir mindre trekk, særlig for kafe og butikker nær inngangspartiene og de har fått et mye bedre inneklima.

Evotek utarbeidet tilbudsgrunnlag for automatikk-, rør- og elektroarbeider og innhentet tilbud fra aktuelle entreprenører. Videre har de gjennomført tilbudsavklaringer og kontraheringer i henhold til NS8405. I byggeperioden ble det avholdt jevnlige byggemøter. Sandstad påpeker at det er spesielt viktig med tett oppfølging i rehabiliteringsprosjekter i bygg som er i full drift. Det vil alltid oppstå uforutsette ting som har potensial til å utløse betydelige tilleggskostnader. Resultat OBOS Eiendom ved direktør for drift, Roger Kongerud opplyser at prosjektene er gjennomført uten ulemper for leietakerne og at de har gitt gode resultater. Ved investeringer på ca. 3,7 millioner kronere over en periode på 5 år har vi økt komforten for brukerne og redusert leietagernes felleskostnader med mer enn 600 000,- per år. Prosjektet viser dermed at med god innsikt, grundig kartlegging og utredninger, ny styringsfilosofi, nye algoritmer, noe nytt utstyr og aktiv drift kan eksisterende tekniske bygningsinstallasjoner øke sin brukernytte i nye år.

Meld deg på ITBaktuelts epostnyheter her